ScoaladeAntreprenoriat

Cine este proprietarul unui teren in cazul unor vanzari succesive?

proprietate

A fi proprietarul unui imobil este unul dintre scopurile spre care tindem cu totii din diverse motive. Desi doar unii isi doresc asta pentru a deveni antreprenori, cu totii ne dorim sa detinem locul pe care sa ne cladim locuinta si nu sa stam, pentru o perioada nedeterminata de timp, cu chirie. Articolul de fata se adreseaza tuturor cumparatorilor de buna credinta si nu numai, care se trezesc ca au cumparat un teren de la o persoana care a mai vandut acel spatiu, anterior sau ulterior, altor persoane, si care isi pun problema identificarii noului proprietar.

Inainte de a incepe, va sfatuiesc sa tineti cont de urmatorul sfat. Atunci cand cumparati un teren, fie el intravilan sau extravilan, mergeti sa va inscrieti dreptul de proprietate in cartea funciara. Veti vedea de ce.

O a doua problema care poate aparea este achizitionarea de la un proprietar aparent. Cel mai frecvent caz e cumpararea terenului de la mostenitorul proprietarului decedat, inainte de partajul succesoral, dupa care terenul cade in lotul altui mostenitor.

Abordand ipoteza vanzarilor successive, in care un proprietar vinde un teren mai multor persoane, exista urmatoarele variante:

  1. In cazul in care toti cumparatorii detin titluri, insa niciunul nu si-a inscris dreptul in cartea funciara, atunci va castiga cel al carui titlu are data mai veche;
  2. In cazul in care unii cumparatori si-au inscris titlul in documentele de publicitate imobiliara (cartea funciara) iar altii nu, intr-un eventual proces va castiga cel care si-a inscris primul dreptul in cartea funciara, indiferent daca nu a platit pretul, iar ceilalti au facut-o;
  3. In cazul in care toti cumparatorii si-au inscris titlul in cartea funciara, va castiga cel care a facut-o primul, indiferent de cine a platit pretul si cine nu, sau de ordinea platii;
  4. Daca nici unul dintre cumparatori nu are titlu, va castiga cel care se afla in posesia imobilului pentru ca posesorul are intotdeauna o prezumtie relativa de proprietate, ce poate fi rasturnata doar printr-un titlu de proprietate.

Observati ca in toate cele patru variante se jongleza in jurul titlului. Ma vad nevoit sa explic ce trebuie inteles prin acesta.

In materia abordata mai sus, prin titlu se intelege actul juridic, jurisdictional sau chiar administrativ translativ, constitutiv sau declarativ de proprietate. Mai exact si pe intelesul tuturor: contractual de vanzare-cumparare, tranzactia conventionala sau judiciara, legatul cu titlu particular, hotararea judecatoreasca etc.

Precizez, de asemenea, ca cele patru situatii de identificare a proprietarului terenului, in cazul unor vanzari successive, au fost tratate groso modo si pot implica si alte probleme. De exemplu, nici unul dintre cumparatori nu trebuie sa fie impiedicati sa isi inscrie dreptul in cartea funciara, prin violenta sau printr-un caz de forta majora. De asemenea, cei care si-au inscris titlul in cartea funciara nu trebuie sa fie de rea credinta.

In a patra varianta va puteti trezi in situatia in care, chiar daca posedati terenul, vanzatorul si-l revendica invocand titlul. Daca nu puteti proba tranzactia, atunci nu va veti putea recupera nici pretul platit. De mentionat ca proba in contractele de vanzare-cumparare a caror valoare depaseste 250 de lei nu se poate face prin martori.

Legat de a doua problema, in care cumparati de la un mostenitor aparent, se aplica teoria vanzarii lucrului altuia. Cu alte cuvinte, vanzatorul trebuie sa faca toate dilegentele pentru a deveni proprietarul lucrului pe care a pretins ca l-a avut in proprietate si apoi sa vi-l cedeze. In caz contrar, va fi obligat sa va inapoieze pretul si sa va plateasca despagubiri pentru eventualul prejudiciu cauzat.

Nota! Problema cu mostenitorul aparent am folosit-o mai mult pentru a folosi sintagma „vanzarea lucrului altuia”, cautata pe Google, dar nu e introdusa fortat. Daca o sa consideri ca nu isi are locul, o poti scoate.

About the author

Acest site dedicat oamenilor intreprinzatori a aparut din pasiune pentru antreprenoriat si cu ajutorul unui proiect european la care Asociatia Travel Focus a fost partener. Ne propunem ca inclusiv dupa finalizarea proiectului sa-l dezvoltam si sa il transformam intr-un portal de interes, cu informatii utile pentru oamenii de afaceri, dar mai ales pentru cei la inceput de drum, dornici sa se lanseze in afaceri.

Related

JOIN THE DISCUSSION